《世界郵報(bào)》：中國資金助力舊金山獵人角舊城改造，從脫貧到富庶的華麗蛻變
轉(zhuǎn)載美國媒體《世界郵報(bào)》網(wǎng)站（The World Post）8月22日?qǐng)?bào)道：數(shù)百位中國富人參與美國EB-5投資移民計(jì)劃，投資舊金山最后一塊大型土地，改造舊金山獵人角。項(xiàng)目前身為美國太平洋海軍基地，全美最大上市開發(fā)商萊納集團(tuán)獲授權(quán)對(duì)該地域進(jìn)行全面市政改造，建成之后，獵人角將完成“舊金山貧民區(qū)”到“舊金山綠色新城”的華麗蛻變。
中國資金助力舊金山獵人角舊城改造，從脫貧到富庶的華麗蛻變
該報(bào)道稱，當(dāng)披頭士代表人物詹姆斯•保羅•麥卡特尼爵士（Sir James Paul McCartney，英國音樂家、創(chuàng)作歌手及作曲家，披頭士及Wings樂隊(duì)隊(duì)員）8月13日在舊金山歷史上有名的燭臺(tái)體育場為49000位歌迷盡情搖滾 歌唱時(shí)，這次演唱會(huì)成為燭臺(tái)體育場在被拆除前最后的標(biāo)志性公共活動(dòng)。麥卡特尼爵士以一首披頭士的經(jīng)典曲目“The End”結(jié)束了演出，但是對(duì)在燭臺(tái)公園周圍的社區(qū)來說，這場演出標(biāo)志著新的開始。
披頭士原主場Sir James Paul McCartney的燭臺(tái)角告別演出
燭臺(tái)體育場的拆除將開啟舊金山再開發(fā)項(xiàng)目的新階段。在未來的15年里，舊金山造船廠項(xiàng)目將開發(fā)12000套住房、數(shù)百英畝公園、80萬平方英尺 （7.4萬多平方米）的零售店和310萬平方英尺（28萬多平方米）的辦公、商業(yè)研究和發(fā)展場地。這些將被開發(fā)的地方大部分都在舊金山東南部比較貧困的社 區(qū)——獵人角（Hunters Point）和燭臺(tái)角（Candlestick Point）。這兩個(gè)社區(qū)都是以黑人為主體，是富庶的舊金山市唯一被認(rèn)為是“極度貧困”的社區(qū)。
《世界郵報(bào)》強(qiáng)調(diào)稱，造船廠是由數(shù)百位有錢的中國投資者出資創(chuàng)建的，這個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)即讓當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)脫貧。造船廠的項(xiàng)目資金是最近中國資本輸入的一部分，它為舊金山灣區(qū)長期擱置的開發(fā)項(xiàng)目帶來新的生命。開發(fā)商、城市的規(guī)劃者和社區(qū)團(tuán)體希望造船廠希望能為這個(gè)無論是地理位置還是經(jīng)濟(jì)上在舊金山市被孤立的邊緣地區(qū)，帶來更多的建筑業(yè)和銷售的工作。但當(dāng)?shù)匾灿芯用窈ε逻@將是新一波中產(chǎn)階級(jí)排擠窮人的開始，畢竟這個(gè)項(xiàng)目是由一些毫無瓜葛的外國人投資的。
作為中國人投資的交換，這些中國富人希望能夠通過聯(lián)邦的EB-5投資移民項(xiàng)目取得美國綠卡。EB-5是美國移民局USCIS的投資移民項(xiàng)目。此類簽證每年有10000個(gè)名額。根據(jù)此方案，外國移民申請(qǐng)人在美投資創(chuàng)設(shè)有利于美國經(jīng)濟(jì)的商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個(gè)全職的美國工人就業(yè)機(jī)會(huì)，即可獲發(fā)第二年期 的條件式移民簽證。第二年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請(qǐng)“條件移除”，而成為永久居民。此方案的投資額為美金100萬元。如果投資 標(biāo)的是位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)（比如在舊金山市的貧困區(qū)投資造船廠），則投資額可降為50萬美金。
2008年金融危機(jī)后，造船廠項(xiàng)目需要80億美元資金，萊納集團(tuán)舊金山分公司萊納城市房產(chǎn)（Lennar Urban）則需要開發(fā)中國市場，來達(dá)到資本目標(biāo)。
當(dāng)?shù)毓褡稍兾瘑T會(huì)主席維羅妮卡•哈尼卡特博士（Dr. Veronica Hunnicutt）說：“我們非常感謝中國朋友的資金幫助，他們借錢給我們的城市和郡，造船廠這樣的項(xiàng)目才建得起來。”當(dāng)?shù)毓褡稍兾瘑T會(huì)一直是該項(xiàng)目利益的擁護(hù)者。維羅妮卡•哈尼卡特博士認(rèn)為：“這是社區(qū)、城市、乃至全國的模范項(xiàng)目。”
《世界郵報(bào)》稱，造船廠項(xiàng)目已經(jīng)籌備了幾十年，但在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上卻遇到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是來自中國的資金為造船廠的建造鋪平了道路。
萊納城市房產(chǎn)公司（Lennar Urban）的地區(qū)副總裁兼造船廠項(xiàng)目總監(jiān)科菲•邦納（Kofi Bonner）說：“金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)市場，乃至整個(gè)資本市場都崩潰了，當(dāng)然會(huì)使任何的建筑施工放緩。”他說：“我們發(fā)現(xiàn)在美國很難找到地產(chǎn)開發(fā)的投資資本，真的很難很難。這讓我們選擇到中國資本市場一試身手。”
起初，造船廠項(xiàng)目計(jì)劃從中國國有的國家開發(fā)銀行借貸17億美元，但在2013年初該計(jì)劃落空了，蘭納城市房地產(chǎn)公司（Lennar Urban）就通過與EB-5投資移民機(jī)構(gòu)——“舊金山灣區(qū)區(qū)域中心”（San Francisco Bay Area Regional Center ，簡稱SFBARC）的合作，開始融資。在過去的兩年，SFBARC利用了不少EB-5投資移民項(xiàng)目中的中國資本，一共籌集了2億美元。該機(jī)構(gòu)還打算在未來一年再籌集2.5億美元。
EB-5投資移民項(xiàng)目機(jī)構(gòu)“舊金山灣區(qū)域中心”的CEO方景儀（Ginny Fang）說：“現(xiàn)在在造船廠周邊在賣的房產(chǎn)的資金都是來自EB-5投資移民項(xiàng)目的。如果你問我沒有這些資金，房子還蓋得起來嗎？我覺得可能會(huì)。但是現(xiàn)實(shí) 是我們之前面對(duì)一個(gè)巨大的問題鴻溝，現(xiàn)在大部分來自中國的資金填補(bǔ)了這個(gè)鴻溝。”
雖然EB-5移民投資項(xiàng)目向所有外國人開放，但近些年，對(duì)此項(xiàng)目最感興趣的主要是尋求外國公民身份的中國有錢人。從2007年到2013年，每年發(fā)放的EB-5簽證數(shù)量翻了10倍，劇增到現(xiàn)在的每年8567個(gè)。很多人預(yù)測，中國申請(qǐng)此類簽證人數(shù)增加，很快將令項(xiàng)目觸頂年發(fā)放簽證數(shù)量上限——1萬個(gè)。 方景儀表示：“舊金山灣區(qū)區(qū)域中心”（SFBARC）超過80%的客戶是中國人，其中很多人期待將子女遷離中國，認(rèn)為國內(nèi)空氣污染嚴(yán)重、教育體制落后。方景儀表示：“舊金山灣區(qū)區(qū)域中心”的投資者通過此項(xiàng)目拿到美國綠卡的成功率是百分之百。
在中國資金的支持下，獵人角新城（Hunters Point）有條不紊建設(shè)中
很多參與造船廠項(xiàng)目的人形容，這一項(xiàng)目是對(duì)從中國融資實(shí)現(xiàn)城市重建的一次展示。中國的資金現(xiàn)在參與了舊金山灣區(qū)兩個(gè)最大的重建項(xiàng)目。在北京開發(fā)商澤 信控股集團(tuán)（Zarsion Holding Group Co.Ltd）去年帶著15億資金進(jìn)駐之前，奧克蘭布魯克林盆地開發(fā)計(jì)劃（Brooklyn Basin project）一直苦于開發(fā)資金不足。和造船廠項(xiàng)目一樣，布魯克林盆地開發(fā)計(jì)劃將把一個(gè)荒廢的工業(yè)海濱，打造成一個(gè)集居住、購物和公園休憩為一體的綜合設(shè)施。
在出席布魯克林盆地開發(fā)計(jì)劃一次簽字儀式時(shí)，加州州長、民主黨人杰瑞•布朗（Jerry Brown）表示：“中國資金的大規(guī)模注入，將為加州提供數(shù)千個(gè)工作崗位，并顯著改善奧克蘭海濱”；“該計(jì)劃是一個(gè)實(shí)例，顯示當(dāng)世界上兩個(gè)最具活力的地區(qū)聯(lián)系起來時(shí)，能發(fā)生什么”。
在造船廠項(xiàng)目中，萊納城市房產(chǎn)公司（Lennar Urban）簽署了一份涉及面甚廣的社區(qū)利益協(xié)議，換取對(duì)700英畝公共用地的開發(fā)權(quán)。這份協(xié)議由蘭納城市房產(chǎn)、舊金山市和公民顧問委員會(huì)共同商討而定， 為保證該項(xiàng)目各個(gè)階段的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)提供了數(shù)以千萬美元資金，用以支持技能培訓(xùn)及建立更高的目標(biāo)。該項(xiàng)目還將保證30%的房屋低于市價(jià)，并要求蘭納房產(chǎn)重建當(dāng)?shù)匾聊昃檬薜膼埯惤z•格里菲斯房屋項(xiàng)目（Alice Griffith）。
不過，盡管已有各種資助承諾，但舊金山灣景區(qū)獵人角的居民還是非常擔(dān)心，逐漸逼近的外資會(huì)讓當(dāng)?shù)鼐用袷艿叫逻w入中產(chǎn)階級(jí)的排擠，他們稱，社區(qū)居民在此地工作多年以后，還沒有感受到承諾的好處。
在當(dāng)?shù)匾患液I酒館當(dāng)了四十多年店主的居民鮑勃•賓卡德（Bob Pinkard）說：“我到現(xiàn)在什么也沒看到。那些錢流回了它們來自的地方”；“我們就是讓這些人進(jìn)來買走我們的土地。”
查爾斯•蓋德肯（Charles Gadeken）在造船廠項(xiàng)目附近經(jīng)營工業(yè)藝術(shù)收集生意超過15年，他也呼應(yīng)了賓卡德的擔(dān)憂：“我們的租約有5年，我認(rèn)為到那時(shí)他們會(huì)建造獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓， 而我們就會(huì)被踢出去”；“這里是舊金山最后一處真正的工業(yè)藝術(shù)空間，但它會(huì)消失。這很悲哀，但不可避免。”
舊金山灣景區(qū)獵人角的居民尤其擔(dān)心自己會(huì)被驅(qū)逐取代，他們形容這里是舊金山最后一個(gè)以黑人為主的社區(qū)。在任何有關(guān)重建的話題中，舊金山菲爾摩區(qū)的歷史總是隱約呈現(xiàn)。菲爾摩區(qū)曾是一個(gè)繁榮的黑人社區(qū)，以“西部哈林區(qū)”的名字為人所知。但在1950年代， 接踵而至的重建計(jì)劃讓數(shù)百黑人商店和房主淪于破產(chǎn)，黑人外離趨勢(shì)長期存在，延續(xù)至今。
不過，本次重建計(jì)劃中，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)特別保證不會(huì)讓菲爾摩（Fillmore）歷史重演，強(qiáng)調(diào)公民顧問委員會(huì)已歷時(shí)近20年打造這一計(jì)劃，就是為了讓其令社區(qū)受益。
“青年社區(qū)發(fā)展”（Young Community Developers）執(zhí)行官夏曼•沃爾頓表示：“我認(rèn)為我們已從菲爾摩的歷史中學(xué)到了教訓(xùn)”；“我們已經(jīng)為即將到來的機(jī)會(huì)做好了準(zhǔn)備，愛麗絲•格里菲斯 重建這樣的項(xiàng)目意味著，所有人都能留下來。”該機(jī)構(gòu)與蘭納城市房產(chǎn)合作，為當(dāng)?shù)啬贻p人提供建設(shè)等方面的職業(yè)培訓(xùn)。
舊金山獵人角新落成的售樓中心，購房客戶絡(luò)繹不絕
2014年6月，舊金山獵人角新城的首批房源已經(jīng)是上市銷售，在不到30天的時(shí)間內(nèi)，即告售罄。目前，獵人角新城的房屋，加價(jià)10萬美元，仍然供不應(yīng)求，萊納集團(tuán)甚至將采用搖號(hào)形式，限制投資性購房，以求真正意義上為舊金山市場提供一個(gè)，高性價(jià)比并且具備發(fā)展?jié)摿Φ牡淖》宽?xiàng)目。
